僕が参加した５つのセミナーのうち、
一つの業者に決めるまでの経緯について書きたいと思います。


前回から５つのセミナー内容を抜粋します。

①大阪市内の一定エリアに特化した、新築ワンルーム
②基本大阪市内の新築又は中古のワンルーム
③東京のシェアハウス
④全国の中古ワンルーム、新築アパート一棟（外部講師による講義）
⑤①の物件を建設し販売している業者の新築ワンルーム


これらのセミナーはすべて2016年9月中に参加しました。

まず①ですが、
大阪市内の一定の範囲に限定した中心部のみの新築マンションを扱っている業者でした。
（これも中心部のみですが京都・神戸の新築マンションも少量ですが、扱っています。）

それ以外のエリアでの進出は一切行っておりません。

業者も新築マンションを建てるのに銀行からの融資が必要です。

その融資も限られています。有限です。

そのため限られた資金で事業を拡大させる必要があるので、すぐに売れる優良な立地で建てる必要があります。

というより優良な立地でしか銀行も認めてくれないし、そのようなところでの物件しか業者としても今後生き残れないです。







優良な立地でしか銀行も認めてくれないとは、なぜか？

この業者の物件はすべて家賃保証が付いています。

「かぼちゃの馬車」事件では、都市部とは離れた例えば足立区に80件以上のシェアハウス、
別シリーズを合わせると足立区だけで140件以上のシェアハウスを建設した上で、
高額な家賃保証を行っていました。

不動産投資とは入居者とその人が払う家賃によって成り立っているわけで、

１．常に満室
２．家賃が（相場より）高い

この２点が基本であり、大原則です。

この２点とも当てはまらない「かぼちゃの馬車」は論外であり、
破産するべくして破産したと言っても過言ではありません。

つまり、業者が破産しないためには上記２点を満たしていなければなりません。

そして、この業者はこの２点を満たしていました。

大手銀行から融資を受けて事業を行っている業者なので、銀行から却下される事業計画もあまたあるそうです。

立地を厳選しているという点で、この業者に対して信頼感が少し出てきました。


次に②ですが、
この業者は大阪市内の新古物件や中古を扱う業者でした。

新古物件とは、新築だが１年以内程度買い手のいない物件です。

僕は新古物件を２件紹介され、物件も見に行きました。

立地的には駅から少し離れている感はありましたが、
それほど悪くはなく、なぜ売れ残っているのかなという感じでした。

入居者は２件ともすでに入っている状態でしたので、
入居者に対しては需要はあるのかなと思ったのですが。


これについては、①の業者に相談してみました。

まずこの物件の施工業者は、事情（訳アリ）があって縁を切った業者とのことでした。

また、その施工業者は施工のみを行い、販売は代理店等に卸しているため、例えば一つの物件でも階数によって卸先の代理店が異なったりとかしているそうです。

なので、代理店が異なるということは管理会社も異なり、家賃にばらつきが生まれます。

②の業者は家賃保証をしていましたが、別の代理店の部屋が家賃を下げたら、当然に物件の価値が下がり、それに釣られて自分の物件の家賃も下がってしまうため、家賃保証をしているにも関わらず値下げが行われる可能性があるとのことでした。

そして、投資用物件の売買価格は通常、家賃に対する利回りによって決定するため、他の部屋に釣られて下がった家賃に対して売買価格が決定され、知らぬ間に損をする場合があります。


あと、新古物件というのは売れ残りということがほとんどです。

代理店が購入したが、売れ残ったためにまた別の業者に売ってキャッシュに変えるということがされています。

それはどう見抜けばいいでしょうか？

パンフレット（の裏）を見てください。

販売業者の情報欄がありますが、そこに上からシールを貼っていたら怪しいです。

売れ残っている＝投資家からの需要がない＝売却時の利益が見込めない

ということで、二の足を踏みました。


さらに、中古物件については、紹介された物件の売却理由を聞くと、定年された方の財産整理ということでしたが、物件の名義はすでに業者のものです。

つまり、仲介ではなく、買取物件だったのです。

勝手なイメージですが、買取物件というのは業者が大幅な利益を見込めるとき買い叩けるときにしか行わないと思っています。

そして、僕が購入を悩んでいると、途中で席を外し、上司と相談して売買金額を下げてきました。

さらに悩みます。

しかし、その場では即決せずに、頭を冷やして考えました。

不動産投資は物件一つでは終わらない。

今後何件も買っていくことになるし、一件目の業者と長い間お付き合いすることになる。

そしたら自分の物件を売るときも買取を提案してきて、買い叩かれるのではないか？

そう思いました。

そのため、100％この業者を信頼できないと判断し、断りを入れました。


次は３つめのセミナーなのですが、長くなったので次回に持ち越します。