【実録】サラリーマン不動産投資　～実績と業界の裏側を暴露～

これから初めて不動産投資をするなら、新築ワンルームをおすすめします。

なぜ新築ワンルームをおすすめするか、今日はワンルームを前提として中古ではなく新築をおすすめするのかお話します。



①「欲を出すな！まずは確実堅実に実績を作れ！」

まず一つの理由は、前回のメッセージ通りです。

１件目から失敗したら借金しか残りません。なので、はじめは失敗リスクの少ない新築にすべきだと考えます。


②新築は手間いらず

新築は、建物はもちろん設備も新品かつ最新です。

家賃が多少高くてもすぐに入居者が付きます。賛否両論ありますが、新築プレミアム家賃の設定も可能です。これは新築のうまみですね。

また、すべてが新品なため設備等の故障は、当分の間考える必要はありません。一定期間の保証もありますし、耐用年数もたっぷりあります。突発的な出費はほぼないと言ってもいいでしょう。１回目の大規模修繕までの売却であれば、積立修繕費が上がることはありません。

そもそもきちんとしている業者の新築物件であれば、しっかりと修繕計画がなされているため、積立修繕費の上昇がないことも考えられます。したがって、例えば20年後に売却すると考えたとき、その20年間の支出を簡単に算出でき、ほぼ間違いはないと思います。

家賃収入についても20年程度であれば、それほど落ちることはないでしょうし、ある程度の下落も予測できますので、20年間の収入も簡単に算出できます。しかも立地さえちゃんとした場所を選んでおけば、家賃が下がらない、もしくは上がることも考えられます。

よって、収入と支出が安定しているため、大きく計画が変わることはないです。購入する際に計算された利回りが下がることはあまりありません。何が起こるか分からない中古との大きな違いですね。


③融資が良い条件で下りやすい

銀行は、人の属性と物件の価値によって融資を決定します。そのため当然属性が良ければ金利は低かったり、物件の価値が高ければ融資期間が長かったりします。金利と期間という条件が良くなれば、不動産投資は非常に有利になります。金利が１％違うだけで、単純計算ですが、2000万円の場合、20万円変わります。単利でこれだけなので複利だと20万円以上の利息を払うことになり非常にもったいないです。

融資期間の短い人は長くはできないですが、長い人は短くできます。そのような意味で期間の長い融資が可能な場合は、戦略の幅は広がります。RC造の場合、最長45年の融資期間にして月々のキャッシュフローをよくすることもできるため、２件目の購入計画まで戦略的に考えることが可能になりますね。

また、新築の場合、売却せずに２件目を購入する際、銀行からすると安定した安心できる物件をすでに持っていると判断するため、２件目の融資もスムーズに引きやすいです。良い新築物件は
、銀行に対して今後の武器になります。

あと、新築物件の場合、頭金も最低の10万円だけで済む場合が多いです。手元に現金がなくても始められることができるため、不動産投資を始めやすいです。


④長期間に渡る節税が可能

RC造の場合、税法上47年の耐用年数があります。定額法ですので、毎年一定額を減価償却費として47年間経費に分類することができます。長期保有を前提とした場合、中古だと耐用年数が短く途中で切れてしまい、節税ができなくなってしまうため、新築が最大限メリットを享受できます。

また、設備は耐用年数が15年ですので、建物の他にも減価償却費として経費にできますので、より節税効果が高いと言えます。


⑤売却する際、比較的高値で売却可能

15～20年で売却する場合、次に中古で購入される方は25～30年程度の融資を受けることができます。また、設備の節税効果が15年であることと合わせると、売却時期として最も最適と言われています。買い手側の需要もあり、売り手側の都合もいい時期であるため、逆にこの時期を逃すと売買金額はまたじわじわと下がっていきます。


⑥瑕疵担保が付いている

2000年に「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」が施行され、新築物件を供給する事業者には瑕疵（欠陥）に対する10年間の住宅瑕疵担保責任を負っていました。しかし、「耐震偽装事件」に端を発した問題で、業者自体が倒産などしてしまい、購入者である一般消費者への影響が大きいかったことから、その責任を履行してもらうために、2009年に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」が施行され、新築住宅の請負人（建築業者）や売主（住宅事業者）には「瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置」つまり、（国土交通省が指定した法人への）保険への加入または保証金の供託が義務付けられました。

したがって、新築であれば、施工上の欠陥があった場合に、購入者の負担なく、問題が解決されることとなります。

これが新築物件を安心して購入できる理由です。


以上の理由から、新築をおすすめしているのですが、実際どのぐらい利益が出るのか、気になるかと思います。次回シミュレーションしてみたいと思います。

新築物件と中古物件のメリット・デメリットを比較します。


まず新築物件についてですが、下記のようなメリットがあります。

・空室リスクが低い

・設備が最新の上、故障等追加の出費が生じにくい

・長期に渡る節税が可能

・融資が受けやすい

・売却時に比較的高値で売却が可能

・10年間の瑕疵担保が付いている


当然ながら新築であればすべてが新しいので、すぐに入居者が埋まる可能性が高いです。築10年でもまだ築浅なので競争力があります。築20年ぐらいまでであれば、入居者にとってもまだ古くはないという印象ではないでしょうか？

設備についても最新のものが備え付けられているため、中古物件に比べて魅力的に見えます。また、当然ながら新しいので故障による買い替えも当分の間は考えなくてもいいでしょう。

不動産投資をされる方は、節税について考えられているかと思います。節税に伴う経費のうち減価償却費は大きなウェイトを占めていますが、建物の構造別の耐用年数は下記のとおりです。

建物の構造	耐用年数	償却率
RC造	47年	0.022
重量鉄骨造	34年	0.036
木造	22年	0.046

したがって、長期間に渡って節税を行うことができます。また、建物だけではなく、設備に対しても減価償却を行うことができ、15年となっています。そのため、新築15年間は建物の減価償却だけでなく、設備の減価償却も経費として計上できるため、その分は節税効果が高いと言えます。

融資については、物件そのものの価値も当然ながら考慮されますが、基本的には残存耐用年数が考慮されます。したがって、新築であればほとんどの場合、長期の融資を受けることが可能です。場合によっては、フルローンも可能でしょう。

また、RCの場合、築60年まではローンが下りると言われています。ということは、仮に築25年で売却したとしても、購入者は残り35年のローンが組める可能性があります。そのため、築25までは売れやすいと言えます。逆に言うと、築25年を過ぎると、購入者の融資期間が短くなるため、需要が少なくなる＝売却金額が低くなる可能性があります。つまり、新築で購入すると、長期に渡って節税をしつつ、需要の多い＝売却金額の高い間に売却が可能となります。

新築で購入する場合、築15～20年で売却されることが多いです。その場合、売却金額はそれほど下がっておらず、ある程度の金額で売却することが可能です。ただし、物件自体の価値以上に物件エリアの価値が下がってしまった場合は、想定していた金額を下回る可能性があります。立地は大切なので、慎重に考えましょう。

新築の場合、建物に施工上の瑕疵があれば10年間は業者に対応してもらえます。築10年以上の中古で万が一のことがあった場合は、自分でなんとかしなければなりません。しっかりと保険に加入しておく必要があります。






次に中古物件についてですが、下記のようなメリットがあります。

・キャッシュフローがでやすい

・入居済み物件の場合、すぐに家賃を得ることができる

・短期的な節税効果は大きい


中古物件と言えば、何といっても新築に比べて利回りがいいことが挙げられます。月々のキャッシュフローが良く、手残りが多いため、次の物件に向けて資金を貯めることができます。しかし、中古であるがゆえに故障やトラブル等で予期せぬ出費があるかもしれません。

また、入居者がいる状態の物件を購入すれば、購入時から家賃が入ってきます。しかし、退去され、なかなか入居者が付かない、家賃を下げなければならないというようなことも起こりえますので、利回りは安定しないことも想定されます。レントロールをちゃんと確認してから購入しましょう。そして、計画が狂わないよう非常時のために、ある程度のお金は常に手元に置いておきましょう。

中古物件の場合、残存耐用年数が少ないため、減価償却ができる年数が新築と比べて短いです。よって、１年当たりの減価償却費が多くなります。物件１つ当たりの経費を多く取れるので、短期間での節税効果は高いと言えます。戦略的に短期売買をする場合には、有効と言えます。ただし、耐用年数が切れた場合は減価償却費が0円となりますので、注意が必要です。初心者は慎重に考えましょう。


簡単ではありますが、以上が新築と中古のメリットです。

まだ他にもそれぞれのメリットやデメリットがあると思いますが、自分にあった方をお選びになってください。

僕の場合初めは新築派なので、次回は僕が考える新築戦略をお話したいと思います。