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【実録】サラリーマン不動産投資 ~実績と業界の裏側を暴露~

実際に不動産投資を行っているサラリーマンがどのようにして億万長者になるのか、リアルタイムでお伝えします。また、不動産業者の末端担当者からは絶対聞けない業界の裏側まで暴露しちゃいます。

これから不動産投資を始める方へ

これから不動産投資を始めようかなと考えている方へのメッセージを書きたいと思います。

初めは誰でも初心者です。
不動産投資をして今大金持ちの人でも、1件目を購入するときは初心者です。

様々な投資がある中で不動産投資を選ぼうとしているあなたは、とても優秀だと思います。

どんな投資にも共通していると思うのですが、僕には投資に対する考え方があるので、まずその辺りからお話したいと思います。


投資とは、将来のための資産を作ることだと思います。

つまり、投資とは資産が増えなければならない。
ときに資産が減ることもありますが、投資は資産を増やすために行うものです。

だからこそ負けてはいけないのです。
負ける可能性のある投資はやってはいけないのです。
不透明な、勝算のない投資はやってはいけません。

勝算のない投資はギャンブルです。博打です。

株でもなんでもそうです。
勝てる根拠があるものにだけ賭ける、少なくとも負けはしないと確信できる根拠のあるものだけに賭けるべきです。


そこで、不動産投資に置き換えます。

これから不動産投資を始めようとする初心者は、不動産投資についてまだまだ知識は浅いです。例えいろいろ調べていたとしてもです。ましてやまだ経験はしていないので、不動産投資で脱サラした人と比べると天と地の差があります。

そんな初心者は、絶対に失敗しない、堅実にお金を増やす方法・戦略を取らなければ、リスクが大きく失敗したときの損失は大きいです。

確かに成功している人の方法は魅力的に見えます。
しかし、その人も堅実に堅実を重ね、結果今成功していると思います。

いきなり利回り10%の物件を狙うぞ!とか欲を出しては絶対にいけません。
上手い話には絶対に裏があります。

初心者であるあなたは、それを見極められますか?

条件のいい物件を保有されている方は、実績があるからです。
常連客だから条件の良い物件(上流物件)を紹介してもらえ、良い条件で購入ができます。
だから、普通の人よりも利回りの高い物件を保有できるのです。

なので、実はお付き合いする業者と仲良くなることも重要なことなんです。

しかし、初心者は今後お付き合いする業者との実績がないので、自分だけ特別に贔屓した条件で提案してくれるということもほとんどないかと思います。

なので、業者が価格を操作できるような物件はあまりお勧めしませんし、中古物件はカモにされる確率が高いです。

だからこそ”初めは”、儲けは地味だけど、確実に堅実に資産が増えて、絶対に利益が残る物件を選ぶべきです。

そして、そのような物件を増やして、自分にとってもお付き合い業者にとっても実績を作ったら、中古物件など攻めの物件を購入して加速していけると考えています。

また、独身の方の場合、自分の判断で大丈夫ですが、既婚者の場合、奥様に同意をもらう必要があります。いくら将来の家計のためと説得しても、安心してもらえる物件でないとなかなか同意を得られないかと思います。

そのようなこともあるので、数年以内の脱サラを目指してガンガン行くぞ!という感じでハイリスク物件や言われるがままに詐欺物件を購入しないようにしましょう。


最後になりますが、僕から初心者の方へのメッセージとして、「欲を出すな!まずは確実堅実に実績を作れ!」と言いたいです。

いろいろな戦略があるかと思いますが、失敗の心配を一切せずに、また不労所得で確実にお金を稼ぎたいと思っている方は、お役に立てると思いますので、今後ともご愛読いただければ幸いです。


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新築物件と中古物件どっちがいいの?

新築物件と中古物件のメリット・デメリットを比較します。


まず新築物件についてですが、下記のようなメリットがあります。

・空室リスクが低い

・設備が最新の上、故障等追加の出費が生じにくい

・長期に渡る節税が可能

・融資が受けやすい

・売却時に比較的高値で売却が可能

・10年間の瑕疵担保が付いている


当然ながら新築であればすべてが新しいので、すぐに入居者が埋まる可能性が高いです。築10年でもまだ築浅なので競争力があります。築20年ぐらいまでであれば、入居者にとってもまだ古くはないという印象ではないでしょうか?

設備についても最新のものが備え付けられているため、中古物件に比べて魅力的に見えます。また、当然ながら新しいので故障による買い替えも当分の間は考えなくてもいいでしょう。

不動産投資をされる方は、節税について考えられているかと思います。節税に伴う経費のうち減価償却費は大きなウェイトを占めていますが、建物の構造別の耐用年数は下記のとおりです。


建物の構造 耐用年数 償却率
RC造 47年 0.022
重量鉄骨造 34年 0.036
木造 22年 0.046


したがって、長期間に渡って節税を行うことができます。また、建物だけではなく、設備に対しても減価償却を行うことができ、15年となっています。そのため、新築15年間は建物の減価償却だけでなく、設備の減価償却も経費として計上できるため、その分は節税効果が高いと言えます。

融資については、物件そのものの価値も当然ながら考慮されますが、基本的には残存耐用年数で
認定されます。したがって、新築であればほとんどの場合、長期の融資を受けることが可能です。場合によっては、フルローンも可能でしょう。

新築で購入する場合、築15~20年で売却されることが多いです。その場合、売却金額はそれほど下がっておらず、ある程度の金額で売却することが可能です。ただし、物件自体の価値以上に物件エリアの価値が下がってしまった場合は、想定していた金額を下回る可能性があります。立地は大切なので、慎重に考えましょう。

新築の場合、建物に施工上の瑕疵があれば10年間は業者に対応してもらえます。築10年以上の中古で万が一のことがあった場合は、自分でなんとかしなければなりません。しっかりと保険に加入しておく必要があります。


次に中古物件についてですが、下記のようなメリットがあります。

・キャッシュフローがでやすい

・入居済み物件の場合、すぐに家賃を得ることができる

・短期的な節税効果は大きい


中古物件と言えば、何といっても新築に比べて利回りがいいことが挙げられます。月々のキャッシュフローが良く、手残りが多いため、次の物件に向けて資金を貯めることができます。しかし、中古であるがゆえに故障やトラブル等で予期せぬ出費があるかもしれません。

また、入居者がいる状態の物件を購入すれば、購入時から家賃が入ってきます。しかし、退去され、なかなか入居者が付かない、家賃を下げなければならないというようなことも起こりえますので、利回りは安定しないことも想定されます。レントロールをちゃんと確認してから購入しましょう。そして、計画が狂わないよう非常時のために、ある程度のお金は常に手元に置いておきましょう。

中古物件の場合、残存耐用年数が少ないため、減価償却ができる年数が新築と比べて短いです。よって、1年当たりの減価償却費が多くなります。物件1つ当たりの経費を多く取れるので、節税効果は高いと言えます。戦略的に短期売買をする場合には、有効と言えます。ただし、耐用年数が切れた場合は減価償却費が0円となりますので、注意が必要です。初心者は慎重に考えましょう。


簡単ではありますが、以上が新築と中古のメリットです。

まだ他にもそれぞれのメリットやデメリットがあると思いますが、自分にあった方をお選びになってください。

僕の場合初めは新築派なので、次回は僕が考える新築戦略をお話したいと思います。


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初物件の業者吟味 Part.3

最後となりますが前回に引き続き、
僕が参加した5つのセミナーのうち、

一つの業者に決めるまでの経緯について書きたいと思います。


5つのセミナー内容は、以下の通りです。

①大阪市内の一定エリアに特化した、新築ワンルーム
②基本大阪市内の新築又は中古のワンルーム
③東京のシェアハウス
④全国の中古ワンルーム、新築アパート一棟(外部講師による講義)
⑤①の物件を建設し販売している業者の新築ワンルーム


5つのセミナーのうち最後に行ったのが、⑤でした。

⑤のセミナーに行った理由ですが、
⑤の業者からは購入するつもりは一切ありませんでしが、
実は①の業者と密接な関係があったからです。

少しややこしいのですが、
元々⑤の業者があり、
そこの副社長が独立して①の業者が設立されました。

けんかして独立したのではなく、
戦略的に独立されたのですが、
今では⑤の業者から何社か独立されているようです。

というのも⑤の業者は新築マンションの開発から販売まで自社で行っていましたが、
事業の安定・拡大に向けて、開発を専門とする業者へとシフトしていくという
計画をされています。

そのため物件を販売業者へ卸していかなければならないのですが、
自社のブランドを傷つけるような代理店等には卸したくないため、
自社から独立した業者にだけ卸すという構図になっています。

つまり、それぞれ相互に信頼関係があるからこそ、
優良な物件を信頼の置ける業者が販売するから、
⑤が直接販売しているのと変わらないということになっています。

業者のメリットですが、税制面や銀行融資が有利になるなどし、
より良い物件の開発が可能になることで、
僕たち顧客にとっても良い物件がリーズナブルな金額で購入できるようになります。


したがって、基本的には①の業者は⑤の開発物件しか扱っていません。

以上のことより、直接⑤の業者の話を聞きたかったので、
⑤のセミナーに参加しました。

参加してみて、⑤の業者はそれなりに大きな会社であることが目で見て分かったり、
実績のある会社ということが確認でき、物件も信頼できそうだと判断しました。

ただセミナーをされた方とは馬が合わず、この人からは購入したくないなと感じました。


ということで、最終的には一番初めに参加した①の業者の物件を購入することになり、
2016年10中には契約・決済も済ませ、晴れて大家デビューすることとなりました。

オーナーになると何となく自分は普通のサラリーマンとは違うんだという優越感があり、
気持ちに余裕が出てきた気がします。

また、やはり何といっても毎月振り込まれてくる家賃を眺めるのは楽しいです。

サラリーマンなのに個人事業主という今までになかった感覚が味わえて、
毎日が楽しくなりました。

しかも、本当に何もしなくても勝手に資産形成ができるなんて本当に素晴らしいです。


不動産投資は怖い?リスクが気になる?ローンが払えなくなったらどうするの?

僕も興味を持つまでは同じことを思っていました。

しかし、一口に不動産投資と言っても、やり方は様々。戦略は様々。

当然リスクを取った戦略であれば、毎日ビクビクしながら、でも運よくいけばウハウハ。

僕はそのようなラッキー戦略は向いていないと思い、安定・確実な戦略を選択しました。

僕は基本的に勝ちがほぼ決まっている出来レースにしか参加しません。

株でもそうです。
IPO狙いで、ぶれずに毎回応募しています。

なので、不動産投資には興味があるけど不安があるという方は、
いろいろな戦略を勉強してみてください。

自分に合った戦略が見つかると思います。

もし僕の戦略について直接聞きたいということであれば、遠慮なくご連絡ください。

あなたの不動産投資ライフに幸あれ!!!


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初物件の業者吟味 Part.2

前回に引き続き、僕が参加した5つのセミナーのうち、
一つの業者に決めるまでの経緯について書きたいと思います。


5つのセミナー内容は、以下の通りです。

①大阪市内の一定エリアに特化した、新築ワンルーム
②基本大阪市内の新築又は中古のワンルーム
③東京のシェアハウス
④全国の中古ワンルーム、新築アパート一棟(外部講師による講義)
⑤①の物件を建設し販売している業者の新築ワンルーム


今回は、③からです。
東京の業者がわざわざ大阪に来て、1対1の面談形式でした。

実は、申し込みの際、年収800万以上(確か・・・)との条件があったのですが、
申し込みをしちゃいました。

なので、ソッコーであなたは買えませんと言われました^^;

が、将来のためにということで話が全部聞きました。

投資物件は何かと話題のシェアハウスです。

当時はテラスハウスが放送されており、ちょっとしたシェアハウスブームでした。

東京に住んでいる友達もシェアハウスに住んでいるので、
東京では需要があるんや!って思ってました。

シェアハウスのメリットはやはり、トイレやシャワー、キッチン、リビングが共用で、
一室当たりの広さは狭いのに、それなりの家賃が取れることです。

同じ広さのワンルームアパートよりも効率がいいというのが、一番のポイントです。

満室が維持できれば、ですが。

今思い返せば、もし建てるなら場所はどこどこですという具体的な話はなかったです。

なので、もしかしたら「かぼちゃの馬車」的な立地だったかもしれません。

しかし、そのときは当然問題が表面化していなかったので、
金持ちはこんなことして大金を得るんや~
東京ってチャンスいっぱいあるな~と思っていました。


ということで、残念ながら(?)シェアハウス投資はできなかったのですが、
ではまず東京の中古物件から初めて資産を増やしていきましょうという展開になりました。

そのときは資料を持ち合わせてなかったので、
メールで源泉徴収票を送っていただいたらシミュレーションしますと言われましたが、
パートナーとしてあまり馬が合わないと思ったので、お断りしました。

あと、東京の物件は今のところ僕の考えには適さないので、購入しないと決めていました。


そして、④ですが、
この業者についてはほとんど覚えていません。

というのも、成功者(成功本も出版)を外部講師として招いたセミナーだったため、
その方の軌跡の話がほとんどで業者についてはあまり記憶に残っていません。

確かその講師もこの業者の物件から始めて成功したということなので、
お付き合いしたらこうなるよ~というセミナーの形なのかなと思います。

ただこのセミナーは1社だけでなく、2,3社の合同でされていたので、
セミナー後の面談は主催の業者と仲のいい業者という方と行いました。

主催業者の事業としては、もちろん中古物件も扱っていますが、
新築1棟の場合、その人に合ったオーダーメイドのマンション(アパート)を建てるという、
土地の仕入れから一緒に進めるスタイルの業者でした。

管理会社としても入居率が高いということでアピールされていました。


実はこのときには、①か②で迷っていましたので、
ただ単に外部講師の話を聞きに来ただけでした。

そのため申し訳なかったですが、初めから④の選択肢は頭にはなかったです。


最後に⑤ですが、
次回に書かせていただきます。


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初物件の業者吟味 Part.1

僕が参加した5つのセミナーのうち、
一つの業者に決めるまでの経緯について書きたいと思います。


前回から5つのセミナー内容を抜粋します。

①大阪市内の一定エリアに特化した、新築ワンルーム
②基本大阪市内の新築又は中古のワンルーム
③東京のシェアハウス
④全国の中古ワンルーム、新築アパート一棟(外部講師による講義)
⑤①の物件を建設し販売している業者の新築ワンルーム


これらのセミナーはすべて2016年9月中に参加しました。

まず①ですが、
大阪市内の一定の範囲に限定した中心部のみの新築マンションを扱っている業者でした。
(これも中心部のみですが神戸の新築マンションも少量ですが、扱っています。)

それ以外のエリアでの進出は一切行っておりません。

業者も新築マンションを建てるのに銀行からの融資が必要です。

その融資も限られています。有限です。

そのため限られた資金で事業を拡大させる必要があるので、
すぐに売れる優良な立地で建てる必要があります。

というより優良な立地でしか銀行も認めてくれないし、
そのようなところでの物件しか業者としても今後生き残れないです。


優良な立地でしか銀行も認めてくれないとは、なぜか?

この業者の物件はすべて家賃保証が付いています。

「かぼちゃの馬車」事件では、都市部とは離れた例えば足立区に80件以上のシェアハウス、
別シリーズを合わせると足立区だけで140件以上のシェアハウスを建設した上で、
高額な家賃保証を行っていました。

不動産投資とは入居者とその人が払う家賃によってなりたっているわけで、

1.常に満室
2.家賃が(相場より)高い

この2点が基本であり、大原則です。

この2点とも当てはまらない「かぼちゃの馬車」は論外であり、
破産するべくして破産したと言っても過言ではありません。

つまり、業者が破産しないためには上記2点を満たしていなければなりません。

そして、この業者はこの2点を満たしていました。

大手銀行から融資を受けて事業を行っている業者なので、
銀行から却下される事業計画もあまたあるそうです。

立地を厳選しているという点で、この業者に対して信頼感が少し出てきました。


次に②ですが、
この業者は大阪市内の新古物件や中古を扱う業者でした。

新古物件とは、新築だが1年以内程度買い手のいない物件です。

僕は新古物件を2件紹介され、物件も見に行きました。

立地的には駅から少し離れている感はありましたが、
それほど悪くはなく、なぜ売れ残っているのかなという感じでした。

入居者は2件ともすでに入っている状態でしたので、
入居者に対しては需要はあるのかなと思ったのですが。


これについては、①の業者に相談してみました。

まずこの物件の施工業者は、事情(訳アリ)があって縁を切った業者とのことでした。

また、その施工業者は施工のみを行い、販売は代理店等に卸しているため、
例えば一つの物件でも階数によって卸先の代理店が異なったりとかしているそうです。

なので、代理店が異なるということは管理会社も異なり、家賃にばらつきが生まれます。

②の業者は家賃保証をしていましたが、別の代理店の部屋が家賃を下げたら、
当然に物件の価値が下がり、それに釣られて自分の物件の家賃も下がってしまうため、
家賃保証にも関わらず値下げが行われる可能性があるとのことでした。

そして、投資用物件の売買価格は通常、家賃に対する利回りによって決定するため、
他の部屋に釣られて下がった家賃に対して売買価格が決定され、
知らぬ間に損をする場合もあります。

あと、新古物件は売れ残りということがほとんどです。

代理店が購入したが売れ残ったために、
また別の業者に売ってキャッシュに変えるということがされています。

それはどう見抜けばいいでしょうか?

パンフレット(の裏)を見てください。

販売業者の情報欄がありますが、そこに上からシールを貼っていたら怪しいです。

売れ残っている=投資家からの需要がない=売却時の利益が見込めない

ということで、二の足を踏みました。


さらに、中古物件については、
紹介された物件の売却理由を聞くと、
定年された方の財産整理ということでしたが、
物件の名義はすでに業者のものです。

つまり、仲介ではなく、買取物件だったのです。

勝手なイメージですが、
買取物件というのは業者が大幅な利益を見込めるとき
買い叩けるときにしか行わないと思っています。

そして、僕が購入を悩んでいると、途中で席を外し、
上司と相談して売買金額を下げてきました。

さらに悩みます。

しかし、その場では即決せずに、頭を冷やして考えました。

不動産投資は物件一つでは終わらない。

今後何件も買っていくことになるし、
一件目の業者と長い間お付き合いすることになる。

そしたら自分の物件を売るときも買取を提案してきて、
買い叩かれるのではないか?

そう思いました。

そのため、100%この業者を信頼できないと判断し、断りを入れました。


次は3つめのセミナーなのですが、長くなったので次回に持ち越します。


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