前回に引き続き、”立地”についてお話します。
今回はマクロの視点から見た”立地”です。
東京にお住まいの方は特に、「東京の物件を買えば失敗はない」とよく耳にしているかもしれません。
その理由の一つに、地価公示や基準地価が東京は上がり続けているということがあります。
一部ではオリンピック需要だとか言われていますが、僕はほぼ関係ないと思います。不動産業者の売り文句で購入される方も一部おられるので、まったく関係ないとは言い切れないですが、オリンピックが終わったあとも、一時的に下がることはあってもある程度の地価まで上がっていくでしょう。
しかし、2018年7月1日時点の基準地価格の発表に見ると、東京都23区では荒川区の地価上昇が目立ちました。なぜ荒川区という地域がキーワードなのかというのは、またの機会にお話しますが、バブル時には最後に地価が上昇した地域であり、そのあとにバブルが崩壊しています。つまり、荒川区の地価が上昇すると、土地神話の終わりが近づいているのではと意見している人がいます。実際にどうなるかは分からないですが、荒川区がどのような地域かを考えるとあながち間違ってはいないかと思われます。
売買は購入する人にお金がなければ成立しないので、需要と供給のバランスの最高地点がどこなのかが重要であり、いつかは地価の上昇が鈍くなり止まるかと思います。ただし、近年の地価の上昇はしっかりと需要を伴ったものと考えられているため、バブル崩壊のときのように急激な地価の下落は起きにくいと考えられています。バブル崩壊時のような損失を被ることはないというのが一般的に考えられています。
一方で、東京ではこのようなことが起こっています。
東京への人口流入が年々留まることを知らず、人口が増え続けています。若年層（低所得層）の増加や乱開発、人口増加の受け皿等の理由から、新築ワンルームマンションの建築に強い規制がかけられています。1室あたり一定の延床面積を超えなければ許可されないなどという条例が、区ごとに施行されました。
これに伴い、新築物件が建ちにくくなり、建てばプレミア価格、中古市場の活発化を招くこととなりました。そのため、新築価格は他の都市と比べてかなり高いです。また、新築物件が滅多にでないので中古物件の取引が増えたが、買いたい人は多いため売買金額は年々高騰し、利回りも年々低下しています。実需物件は投資物件にある程度連動しているので、実需物件でこれ以上高かったらもう買えないよ！というところまで行くと、頭打ちになる可能性がありますが、そこまでは地価が上がり続けると考えられます。それがどこまでなのかというのは誰にも分らないですが、しばらくは中古価格の高騰は続くかと思われます。
このような意味では、東京での投資妙味はあるかと思います。ただし、次のような視点でも考えられることを提案します。
東京では中古物件がメインとなっています。中古物件ということは、節税という観点から残存期間が短いことがほとんどです。その期間内で売却されることをおすすめしますが、ということは比較的短期の保有を前提をしているということになります。
節税とは所得税の還付、住民税の課税額の減額です。その仕組みは、総所得から様々な控除とともに経費を差し引くことにより課税標準額を圧縮することで達成できます。その経費とは建物の減価償却費やローンの利息、雑費等です。このうち減価償却費について深く理解する必要があると考えます。
中古物件ということは、東京は地価が高いので、売買価格のうち大部分が土地で、建物は割合的には少ないです。つまり、売買金額に対して減価償却費となる金額が少ないということです。残存価値を残存耐用年数だけ償却していくことになるのですが、短期間で終わってしまいます。
また、新築物件の場合は、建物も価値が丸々残っているので、減価償却できる残存価値は多く、当然中古よりも売買金額に対する割合は多いです。しかし、当然ながらその分売買金額自体が高いです。つまり、新築は売買金額自体が高い、中古は売買金額に対して建物金額が低いと言えます。
一方で、例えば他の都市（大阪をイメージ）の物件と比較してみます。具体的な数字で比較しましょう。
・東京
①新築：2800万円（土地：1000万円、建物：1800万円）
②中古：1800万円（土地：1000万円、建物：800万円）
・他市
③新築：1800万円（土地：500万円、建物：1300万円）
④中古：1300万円（土地：500万円、建物：800万円）
比較しやすいような数字にしましたので、実際とは異なるかもしれないですが、イメージはこのような感じです。
まず、東京の中古である②を見ます。建物が800万円ですので、当然ながら新築の①より減価償却できる金額が全然違います。短期間で耐用年数が切れてしまうので、節税効果は短期間での800万円です。節税を考えるのであれば、耐用年数が0になったら新しい物件を検討しなければなりません。そんな短期間でどのぐらいの利益が残せるでしょうか？５年以内の売却であれば、譲渡所得税の税率は高いですしね。
かと言って、東京の新築である①は、やはり販売金額が高いです。好立地の新築物件が出にくい東京で、なかなか良い物件に巡り合うことは難しいかもしれません。
これらに対して、他市の場合を見ます。
新築の③は、売買金額に対して建物の割合が、①と比べて高いです。総額に占める建物の割合は、①が約64％なのに対し、③は約72％です。つまり、東京よりも他市の方が減価償却費が多く出せるということになります。
これは地方に行けば行くほど顕著です。建物の価格は、まったく同じものを建てるとしても、人件費等により大都市の方が通常高いですが、地方は土地の価格が段違いに低いので、必然的に建物の割合が高くなるのです。
そのため、例えば①を２件分（計5600万円）と③を３件分（計5400万円）で比較すると、建物の価格は①が計3600万円で③が計3900万円となる。総額は①の方が200万円高いのに、建物の価格は③の方が300万円高いということになります。つまり、③を３件購入した方が200万円安いのに、減価償却費を300万円多く計上できるということになります。
しかも、３件所有していると、売却時期をより分散できることができ、１件あたりの利益幅が同じだとしたら売却益でも③の方が１件分多く利益を出すことができるということになります。
ここで、話をはじめに戻すと、東京の中古物件は確かに今は価格が上昇している、しかし、数年後には頭打ちの可能性がそろそろ高くなってきています。一方で、地方の都心部であれば、東京を追随している状況であるので、しばらくの間は価格が上昇していくでしょう。
僕がおすすめする一番のエリアは、大阪です。何件が持っているのであれば、次におすすめのエリアは名古屋です。最後は福岡です。
大阪は法規制の緩和、カジノや大阪万博の誘致など、活況そのものです。
法規制の緩和とは、大阪市内の大動脈である御堂筋のエリアについて、高さ制限を緩和しました。古くなったビル等の建て替えを促す意味合いもあったのですが、建て替えられたビルは次々と高層のビルやホテルへと変貌しています。京都もそうですが、関西はインバウンドの影響でホテル業者が高値で落札するため、どんどん地価が上がっており、収益マンション用地を確保しにくくなっています。東京都比べればまだ余地があるとは言え、ホテル用地として最適な駅近の好立地での新築マンションは、今後なかなか出にくくなっていくでしょう。
カジノの誘致は、まだ確定していないですが、大阪はほぼ間違いないと見ていいでしょう。カジノができると、相当数の従業員が大阪市内での住居を探します。また、観光客がさらに増え、前述したように好立地はホテル用地に取られ、好立地の収益マンションはさらに希少価値が高まります。
大阪万博はイベントが終われば効果薄れますが、それでも大阪を全世界にPRできる絶好の機会であり、恒常的な世界でも人気の観光地となりえます。観光客が増えると、それだけ労働者が必要になり大阪での仕事が多くなることから、大阪以外からの流入者が増加します。
そして、観光客に対してももちろんそうですが、労働者や居住者の利便性を高めるために、電車網が年々充実してきています。オリンピックに向けて新しい駅を間に新設するという次元のものではないです。新しい路線を作っています。決定している路線はざっくりですが、3,4路線ぐらいあるのではないでしょうか？ということは、新路線の駅近物件は今後注目ですね。
春に発表された2018年1月1日時点の地価公示では、大阪のミナミ（難波周辺）がキタ（梅田周辺）を抜き、話題となった。先日発表された基準地価でも前年度比で上昇率がミナミがキタより高く、難波の複数地点で上昇率が20％以上、一番高くて30％を超えました。大阪の活況具合が伺えます。
ちなみに早く東京に見切りを付けてきた東京の業者は、数年前から大阪に進出してきています。しかし、大阪のことをよく分かっていない新参者は当然ながら新築を扱える、特に好立地な新築を扱える業者はなく、中古物件がほとんどです。そして、販促相手は当然ながらお客さんの多い関東圏の方々です。お客さんは大阪のことをインターネットで調べたとしてもそれほどよく分かっていません。東京で好物件を紹介してくれば業者であれば安心と思い、これからは大阪と勧められるままに大阪の物件を購入させる方が出てきているということです。しかし、好物件はほとんど取り扱えない新参者が大阪をよく知らないお客さんに紹介する物件、どうでしょうか？騙されても騙されたことに気付くのはずっと先ですよね。
やはり、物件のある地域の業者から購入するのが一番安心です。好物件の情報が回っているのは、地場の業者です。大阪の業者なんて知らないという方は、大阪の業者とお付き合いのある方から紹介してもらいましょう。じっくりと話を聞いて、納得した上で購入しましょう。
名古屋は、2027年新幹線の供用開始に向けて、名古屋駅前の再開発が活発になってきています。また、大阪と一緒で、法規制の緩和も行われています。そして、名古屋市には大学が密集しており、商業施設やオフィスも市内に密集しています。名古屋の県民性として、地元愛はとてつもなくあります。あまり東京や大阪に出たがらないという傾向があるため、できれば名古屋市内で働きたいという人が多いです。そのため、人口の流出は他市に比べて多くありません。また、名古屋の地価も近年毎年上がってきています。名古屋は大阪と比べてもまだまだ地価が低いですが、今のうちに好立地物件を新築で購入しておき、新幹線が開通する頃、またはそれ以降に売却すると売却益も結構出ると考えています。
福岡は、特に博多が九州で一番の大都市であり、九州内に留まりたい就労者は博多周辺で就職する傾向があるため、人口の流入は恒常的に一定数あるものと考えられます。また、県知事も再開発や知名度アップに力を入れており、さらなる発展に期待がかかります。
以上のように、東京にも魅力はありますが、それ以上に大阪などの方に魅力を感じることが多いように思います。
あくまでも僕の意見ですが、本当に東京の物件でいいのかな？地方ってどうなの？と思っている方のお役に立てればと思います。
