物件選びで、一番と言っていいほど重要なのが、”立地”です。

一口に立地と言ってもマクロとミクロの視点があります。

今回はまずミクロの視点から見ていきます。


僕が推奨するミクロ立地は、”都心部”です。

東京であれ、大阪であれ、名古屋であれ、博多であれ、どこの地域であれ、都心部であるべきです。

なぜなら再開発が行われるのは、人口の集まっている都心部だからです。人が集まるから再開発され、それによってさらに人が集まってくる。この循環が繰り返され、どんどん都心部が膨らんでいきます。

そのため例えば東京や大阪でも、都心部から少し離れていれば恩恵は限定的です。より離れていくと、むしろ再開発された魅力的な地域に人が流れ、つられて多少地価が上がっても家賃は下げなければならなくなるかもしれません。

したがって、どんどん人口が増えている都心部の物件を選ぶべきと言えます。

あとは、当然ながら駅に近ければ近いほど、またその駅も主要駅に近ければ近いほど良いです。当然ながら物件価格は高くなりますが、需要があることの証拠です。


不動産とは、字のごとく、動かない財産です。購入後に自分の努力で、物件を駅の近くに動かすことはできません。空室を埋めるために管理を適正にしたり家賃を下げたり試行錯誤して埋めることは努力で何とかなりますが、立地というのは努力ではどうにもできません。

また、建物は一度建ったら建て替えられるのは何十年も先の話です。そのため、立地のいい物件を見つけられるのはタイミングと運なのです。

中古であれば、タイミング次第で立地の良い物件は売りに出されています。しかし、新築の場合は、なかなか売りに出されていません。近年は範囲が広がってきて、売りに出されても都心部の端がやっとという状態です。

したがって、本当の都心部に新築が建つということは、今後ますますレアなこととなってきます。より都心部に新築が建てにくくなってきたとき、都心部に残るのは中古ばかりです。ということは、当然ながら中古市場が盛り上がり中古価格が徐々に吊り上がっていきます。そこで、もっとも希少価値が高いのが、立地の良い物件です。

なので、新築市場がまだ成熟していない都市においては、今のうちに都心部に新築物件を購入することをおすすめします。成熟している都市においても、好立地の物件が販売されれば、真っ先に検討に入りましょう。新築情報には目を光らせておくようにしましょう。

購入して15～20年後、新築市場が成熟していたら、勝ち組です。成熟していなくても確実に成熟に向かっているので、どっちにしろ勝ち組です。






以上のように、地価の下がらない、むしろ地価が上がり続ける可能性の高い条件の揃っている立地を選ぶようにしましょう。もし現時点で売買金額が高いなと感じても、将来的にはさらに高くなっています。最終的にはローンやキャッシュフロー等の事情もあるでしょうから、そのときに購入可能な範囲で少しでも好立地な物件を選んでください。

間違っても、安い物件がいいからと、駅から遠い、駅から近くても都心部ではないローカル駅等の物件には手を出さないでください。将来物件を売る際に苦労する可能性が高いと思います。


最後に、数あまたある業者の中で、新築一棟物のアパートを売りにしている業者があると思います。このような物件は、好立地とは言い難い場合が多いです。都心部からは離れた駅、駅からも少し離れている、でないと収支が合わないからです。都心部以外の地価が頭打ちになったときに、いくらで売れるのかが心配です。確かに満室であればキャッシュフローはいいでしょう。しかし、将来売るときが読めないので、地価が下がる前に、空室が多くなる前に売り逃げるという戦法が得策だと考えます。

また、アパートであればRC造ではないため、評価が出にくいということも考えられますので、慎重に検討された方が良いかと思います。


今回は、ミクロ視点での”立地”を考えました。次回はマクロ視点での”立地”を考えます。