今回は僕の所有している１件目の物件をシミュレーションしたいと思います。

下記のものが、僕の物件の概要です。

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・新築ワンルーム

大阪市内
2016年築　RC造　11階　約27㎡
1980万円

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では、15年後に売却することを想定してシミュレーションしたいと思います。

まず、頭金で80万円払いましたので、残りの1900万円を35年1.95％のローンで融資を受けました。

15年後の残債は、12,403,406円となります。

15年後、今の相場と変わっていなければ、築15年の物件価格は1500万円代です。ここ数年で中古の金額もかなり上がっているので、もしかしたら15年後にはもっと高値で売却できるかもしれないですが、ここでは仮に低めの1500万円で売却できるものとします。

したがって、15,000,000円－12,403,406円＝2,596,594円　が売却益です。

ただし、売却の際に諸経費がかかります。ここではちょっと多めですが、100万円とします。

経費を引いた利益は、2,596,594円－1,000,000円＝1,596,594円　となります。

次に、15年分の収支を足します。

家賃とローン返済額はほぼ同額なので、プラスマイナス0円とします。

サラリーマンの場合、本業の給料から支払われる所得税の還付と住民税の課税額減額が受けられますので、これを考慮すると、節税による手残りは約18万円です。

ただし、物件の固定資産税が現時点で約8万円かかっています。建物は今後減少していきますが、土地を近年の傾向を鑑みると増加していますので、15年間同額であると仮定します。

年間キャッシュフローは、180,000円－80,000円＝10万円ということになります。

すると15年間では、100,000円×15年＝1,500,000円　のプラスがあります。

以上より売却利益と節税利益の合計である、1,596,594円＋1,500,000円＝3,096,594円　がこの物件利益となる見込みです。かなりざっくりとした計算で、利益が過少になるような数値に設定したので、最低でもこれぐらいということになります。

この物件の利回りは、3,096,594円÷19,000,000円×100≒16.29％　だったということになります。

新築で16.29％ですが、・・・低いですか？

また、この物件を購入する際、80万円を先行投資しましたので、年利25.2％だったということになります。

言い換えると、80万円を預けたら、年利25.2％で複利が働き、15年後に3,096,594円になったということです。

この銀行預金と比べて何倍になるでしょうか？

株で15年連続年利年利25.2％で確実に勝てますか？

これが不動産投資の新築物件のすごいところです。

しかもほぼ放置しているだけ、今回の場合80万円だけの投資で15年後には勝手にお金が増えているのです。

なので、株やFX等他の投資を行っている方は、ポートフォリオの一つとして取り入れてみてはいかがでしょうか？






最後に、年収にもよりますが、一般的なサラリーマンの場合、所得税と住民税はほぼ２件分でチャラになりますので、節税効果を存分に活かすと、単純計算で3,096,594円×２件＝6,193,188円　が利益です。

これを15年で割ると、6,193,188円÷15年＝412,879.2円/年　の利益があったということになります。

中古物件の価格は近年高騰し、利回りがどんどん下がってきています。表面利回りが新築より少し高いぐらいでは、トータルで見たとき新築とさほど変わらないということになりえます。むしろ新築の方が高かったということを十分にありえます。

であれば、持っていて安心できる、価値の下がりにくい、銀行からも評価の高い新築を選びませんか？