近年、年金問題等で将来の不安から資産形成を始める人が増えてきています。
若いうちから始める人もいれば、定年間近になってから始める人もいます。
そこで、投資にはいろんな種類がありますが、不動産投資に適した開始年齢は何歳でしょうか？
一般的なサラリーマンを前提に話をしていきます。
１．融資が受けられるかどうか
株やFXなどと比較して、不動産投資は銀行からの融資を受けて（お金を借りて）行うことがほとんどです。
ということは、銀行から融資を受けられるかどうかということがポイントになります。
融資が可能かどうかは、一般的には源泉徴収が３年分揃えられるかどうかが目安になります。
銀行は、融資先が安全かどうかを審査します。
もちろん物件自体の評価も行いますが、融資先の属性も重要視します。
よく言われるのは、地主や医者であれば、文句なしで即融資確定です。
その次は公務員や準公務員です。
それから大手企業、中小企業、零細企業、個人経営・・・と所属する組織でランク付けされ、さらにそこでの年収が考慮されます。
高卒、短大、大卒、院卒等でもその人も評価が変わってくる可能性もあります。
公務員以上であれば、ほぼほぼ身分が確保されているため、源泉徴収も３年分必要ない場合もあります。３年目は見込み額で可能な場合もあります。
しかし、一般的には３年分必要であるため、仮に大学卒業生をモデルとした場合は、早くて25歳又は26歳で融資条件を満たすということになります。
また、一方で上限は何歳でしょうか？
例えば、60歳の場合、銀行から融資を受けられるでしょうか？
地主や医者であれば、可能です。70歳超えても融資が可能なようです。
一般的には相当な頭金の支払いができれば、可能かもしれません。
しかし、それでも融資期間極端に短かったり、かなり厳しい条件が付されていることでしょう。
一般的には、定年退職の年齢である60歳までが融資可能年齢と言われています。
そのため、60歳未満であっても60歳までの数年間であれば融資が可能ということになります。
例えば、50歳であれば10年間の融資は可能です。しかし、融資期間が短いということは当然、毎月のキャッシュフローは大きなマイナスとなります。したがって、銀行としてはそのマイナスを補填できるかどうかの判断を行い、厳しいようであれば相当な頭金を要求するということになります。
よって、例えば50歳であっても不動産投資を始めることは可能ですが、融資条件がそれなりに厳しいかもしれません。
以上のことより、融資条件が許容範囲かどうかということが焦点になってくるのですが、これは人それぞれとなるので、僕からははっきりと言えません。
ぼんやりとした結論ですが、”できるだけ早く”ということになります。
あえて言うなら、50歳までにされたらどうかと思います。
とは言っても、50歳を超えても可能ですので、諦めないでくださいね。
近所の消防士だった人は50代でワンルームマンションを購入されていました。頭金はいくらだったとか細かい条件は聞いていないですが、事実50代でも始めている人もいるので、50歳を過ぎていても諦めずに前向きに考えましょう。良い物件であれば、購入できる可能性は十分に残っています。
しかしながら、不動産投資を始めないとと思ったら、すぐ行動を起こして、可能な限り早く物件を購入するのが少しでも負担を減らす唯一の方法です。
考えている間に融資条件が厳しくなってしまうということもありえますので、不動産投資に興味を持ち始めた方は最短距離で１件目をご購入することをおすすめします。
融資面での不動産投資開始年齢は、25～50歳となります。
２．複利効果
投資とは、お金でお金を稼ぐことです。
元金を投じていかにお金を増やすかということですね。
例えば、利回り10％の場合を想定します。
10,000円を支払って１年後に11,000円になれば、１年で1,000円儲けたということになります。
そして1,000円増えた11,000円を支払って１年後に12,100円になれば、１年で1,100円儲けたことになります。
３年目は、12,100円を支払って１年後に13,310円になれば、１年で1,210円儲けたことになります。
したがって、１年目は1,000円、２年目は1,100円、３年目は1,210円と設けた額が増えています。
これが、複利効果というものです。
そこで突然ですが、人は何歳で亡くなるでしょうか？
もちろん人それぞれですが、命は有限です。
ということは、運用できる期間は有限ということになります。
つまり、
運用期間が長期間であればあるほど儲け額は大きくなるということになりますね。
では、これを不動産投資に置き換えましょう。
融資面での不動産投資開始年齢はおおよそ25～50歳と答えました。
25歳から始めると60歳までで35年間、50歳から始めると60歳までで10年間、これが運用期間となります。
つまり、
運用期間を長く取れる若い年齢のうちから始めることで、複利効果は最大限に享受することができるのです。
若い年齢のうちに不動産投資を知り、勇気を持って始めることができるか、これが近道です。
３．何回転できるか？
僕が推奨している不動産投資の方法は、いかに安定して確実に収益を得られるかということを重要視しています。
それは、
RCの新築ワンルームから始めることです。
RCは需要が落ちにくいため、設備の減価償却の終わる15年後に売却すれば、大きな市場の停滞がない限り利益が取れます。
例えば15年で売却すると仮定したとき、30歳で購入していれば45歳で売却することになります。そして、また次の物件も15年で売却すれば60歳で売却することになります。
１件目の売却益を頭金に２件目を買えば、２件目のキャッシュフローには余裕があり、売却したときにはまた１件目より多くの売却益を見込めます。
すると、ちょうど定年退職するときに（将来何歳が定年対象年齢か分かりませんが）まとまったお金が入ってくることになります。
老後資金の足しに大いに役立つのではないでしょうか？
ということで、
15年サイクルでの売却を考えると、30歳までに購入すれば２回転することが可能です。
４．まとめ
融資面、複利効果、サイクル、この３点から総括すると、
”なるべく早く”というのが基本なのですが、僕が考えるこの年齢までに始められたら理想的という年齢は、
”30歳まで”ということで結論付けさせていただきます。
しかし、もう遅いからと言って何もしないのはそれこそ機会損失なので、諦めないでその時にできる最善を考えて、ぜひ不動産投資を始めてみてください。
不動産投資をしている人に金持ちが多いかどうかは何とも言えませんが、
金持ちの多くはだいたい不動産投資をしています。彼らは投資という感覚ではなく、資産の一つとして考えているのでしょうが、
なぜかれら金持ち不動産を持っているのかということを考えれば、不動産を持つことが金持ちになる近道だということは自ずと分かってくるでしょう。
